부동산 계약서 쓸 때 주의사항 – 분쟁 없는 거래를 위한 체크포인트

부동산 계약은 고액이 오가는 중요한 법적 행위인 만큼, 계약서 작성 단계에서부터 세심한 주의가 필요합니다.
단순히 중개사의 설명만 믿고 서명하거나, 서류 내용을 제대로 확인하지 않고 진행할 경우 추후 큰 손해와 법적 분쟁으로 이어질 수 있습니다.
2025년 현재, 계약서의 형식과 항목은 표준계약서 양식을 따르는 경우가 많지만, 특약 사항이나 권리관계 등은 여전히 꼼꼼히 확인해야 할 핵심 포인트입니다.
이번 글에서는 실제 거래 시 부동산 계약서를 작성하면서 반드시 확인해야 할 사항들을 항목별로 정리해드립니다.

Table of Contents

1. 계약서의 기본 구성 항목

2. 등기부등본과 소유권 확인

3. 계약금, 중도금, 잔금 조건 명확히 하기

4. 특약사항 작성 시 주의점

5. 계약 해제·위약금 관련 조항 확인

6. 중개사 등록 여부 및 서명 검토

계약서의 기본 구성 항목

부동산 계약서는 매매 또는 임대차 목적에 따라 구성되며, 반드시 포함되어야 할 항목들이 존재합니다.
누락되거나 불분명한 내용이 있다면 반드시 서명 전에 수정하거나 확인해야 합니다.

• 부동산 소재지 및 등기 정보
• 매매가 또는 보증금, 임대료
• 계약금, 중도금, 잔금 납부일
• 잔금일 소유권 이전 조건
• 중개사 정보 및 수수료

등기부등본과 소유권 확인

등기부등본을 통해 실제 소유자와 계약 상대가 동일한지를 확인하는 것은 기본 중의 기본입니다.
소유권 외에도 근저당, 가압류, 전세권 등 권리관계도 꼼꼼히 살펴야 안전한 거래가 가능합니다.

• 소유자 명의 일치 여부
• 근저당 설정 유무
• 선순위 세입자 존재 여부
• 토지 및 건물 일치 여부 확인

계약금, 중도금, 잔금 조건 명확히 하기

계약금의 해제 조건, 중도금 및 잔금 지급 시점과 방법을 명확히 설정하지 않으면 추후 분쟁의 소지가 발생합니다.
특히 잔금 지급 시 소유권 이전이 가능한 상태인지 반드시 확인해야 합니다.

• 계약금 해약 가능 시점 명시
• 중도금 분할 여부와 일자 명기
• 잔금 지급과 동시에 등기 이전 조건 삽입
• 금융기관 대출 조건 포함 여부 확인

특약사항 작성 시 주의점

표준계약서만으로는 부족한 사항을 보완하기 위해 특약을 작성하지만, 모호한 문구나 말로만 합의한 내용은 법적 효력이 없을 수 있습니다.
특약은 서면으로 명확히 작성해야 하며, 필요 시 공증도 고려해야 합니다.

특약 작성 예시
- 매도인은 잔금일까지 등기부상 근저당을 말소한다.
- 매수인이 잔금일까지 대출 불가 시 계약금 반환한다.
- 잔금 전 발견된 하자는 매도인이 보수 책임진다.

계약 해제·위약금 관련 조항 확인

계약 해제 시 계약금 포기 또는 2배 반환 등의 규정은 민법상 규정되어 있지만, 계약서에 별도로 구체적으로 명시해 두는 것이 가장 안전합니다.
해제 가능 기한과 위약 사유를 명확히 기재하면 분쟁을 줄일 수 있습니다.

• 해제 가능 기한 명시
• 계약금 해약 규정 삽입
• 기한 내 이행하지 않으면 자동 해제 조항
• 과실 책임 구분 기재

중개사 등록 여부 및 서명 검토

중개사무소는 반드시 정식 등록되어 있어야 하며, 공인중개사 자격 여부도 확인해야 합니다.
계약서 작성 후에는 반드시 당사자, 중개사 모두의 서명과 날인이 있어야 법적 효력이 발생합니다.

• 공인중개사 등록번호 확인
• 중개보수 요율 확인
• 거래 당사자 인감 또는 서명 날인
• 계약서 각 페이지마다 서명 또는 이니셜 기입

FAQ

Q1. 계약서를 작성한 후 바로 취소할 수 있나요?

계약서를 작성하고 계약금이 지급되었다면, 민법상 해제권 행사에 따라 계약금 포기 또는 2배 배상으로만 계약 취소가 가능합니다.
단순 변심으로는 계약을 일방적으로 취소하기 어렵습니다.

Q2. 계약서에 서명을 안 했는데 계약이 성립되었나요?

계약금이 오가고, 구두 합의나 문자 메시지로 계약 조건이 명확히 확인되는 경우 '계약 성립'으로 인정될 수 있습니다.
다만 증거 확보가 중요하므로 반드시 서명 및 날인을 진행하는 것이 안전합니다.

Q3. 계약서 특약은 말로만 해도 효력이 있나요?

법적으로는 서면이 아닌 구두 합의도 효력이 있을 수 있지만, 입증이 어렵기 때문에 반드시 계약서에 명시적으로 작성해두어야 합니다.

Q4. 계약서에 오류가 있을 경우 어떻게 하나요?

잘못된 내용은 정정선을 긋고, 당사자 모두의 서명 또는 이니셜을 기입해 수정해야 합니다.
새로운 계약서를 쓰는 것도 가능하며, 중개사와의 협의가 필요합니다.

부동산 계약은 고액의 법률행위인 만큼, 계약서 한 줄 한 줄이 향후 거래 안전성과 분쟁 여부를 결정합니다.
당일 서두르지 말고, 반드시 서류를 꼼꼼히 확인하고, 모호한 내용은 즉시 정리하는 태도가 필요합니다.

이번 글을 통해 부동산 계약서 작성 시 실수 없이 안전하게 거래를 마무리하시길 바랍니다.

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